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物业工程管理ppt

  • 素材大小:8.44 MB
  • 素材授权:免费下载
  • 更新时间:2018-09-04
  • 素材类别:教育培训PPT
  • 素材格式:.ppt
  • 关键提要:物业工程管理,物业
  • 素材版本:PowerPoint2003及以上版本(.ppt)
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物业工程管理ppt

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物业设备管理基础目录一、物业设备管理基础概述、意义及目标二、物业设备管理的内容三、物业设备管理制度四、物业设备管理的要求及标准一、物业设备管理基础概述、意义及目标 1、物业设备管理的意义和目标 2、物业设备管理的意义 3、物业设备管理的目标 1、物业设备管理的意义和目标物业设备概述。什么是物业设备设施呢? 物业设备既包括室内设备,也包括物业红线内的室外设备与设施系统,具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备,这些设备构成了物业设备的主体,是物业全方位管理与服务的有机组成部分。注:作为现代物业,无论是住宅、商业,还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型,物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求,同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作,物业的功能和作用才能够得以实现。 2、物业设备管理的意义物业设施设备管理有以下几个方面的意义: ① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中,起到基础性管理的作用,并提供了有力保障。 ② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能,促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 ③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率,延长设备使用寿命,节约资金投入,保障设备安全运行的保证。 ④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要,对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。 ⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 3、物业设备管理的目标 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备,提高设备的利用率及完好率,是物业设备管理的根本目标。 ② 衡量物业设备管理质量的两个指标: A——设备有效利用率,%;设备利用率是指每年度设备实际使用时间占计划用时的百分比。是指设备的使用效率。是反映设备工作状态及生产效率的技术经济指标。 B——设备的完好率,%; 设备完好率能够体现(评估)出一个企业的管理水平,设备完好率高的企业或车间说明平时的维护和保养到位,是设备管理的基本依据 。 ③ 所谓完好设备一般标准是: a、设备性能良好,如机械加工设备的精度达到工艺要求; b、设备运转正常,如零部件磨损、腐蚀程度不超过技术规定标准,润滑系统正常、设备运转无超温、超压现象; C、原料、燃料、油料等消耗正常,没有油、水、汽、电的泄漏现象。对于各种不同类型的设备,还要规定具体标准。例如传动系统的变速要齐全、滑动部分要灵敏、油路系统要畅通等。公式中的设备总台数包括在用、停用、封存的设备。在计算设备完好率时,除按全部设备计算外,还应分别计算各类设备的完好率。 ④ 物业设备是否完好的标准为: a、零部件完整齐全 b、设备运转正常 c、设备技术资料及运转记录齐全 d、设备整洁,无跑、冒、滴、漏现象 e、防冻、保温、防腐等措施完整有效二、物业设备管理的内容 1、物业设备基础资料的管理 2、物业设备运行管理 3、物业设备维修管理 4、物业设备更新改造管理 5、备品配件管理 6、固定资产(设备)管理和工程资料的管理等 7、工程资料的管理 8、物业设备管理的机构和职责 1、物业设备基础资料的管理 注:主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。(1)设备原始档案 设备原始档案包括: ① 设备清单或装箱单 ② 设备发票 ③ 产品质量合格证明书 ④ 开箱验收报告 ⑤ 产品技术资料 ⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报告(2)设备技术资料 设备技术资料包括: ① 设备卡片 ② 设备台账 ③ 设备技术登录簿 ④ 竣工图 ⑤ 系统资料 (3)政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件 2、物业设备运行管理物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。 2.1物业设备技术运行管理应取得两个方面的成果:一是设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 ① 针对设备的特点,制定科学、严密且切实可行的操作规程。根据设备运行周期、 ② 对操作人员进行专业的培训教育。(作业指导书、安全操作规程)必须严格要求持证上岗。 2.2.2运行成本管理 ① 能源消耗的经济核算。 ② 操作人员的配置 ③ 维修费用的管理 3、物业设维护保养设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障,影响设备正常使用,严重时会酿成设备事故。 3.1维护保养方式:主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查,定期切换,轮流使用,进行强制保养。 3.2维护保养工作的实施维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。 ① 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查,在班中按操作规程操作设备,定时巡视记录各运行参数,随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象,在班后对设备做好清洁工作。 ② 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行,进行维护保养。 3.3三级保养制 3.3.1三级维护保养的内容: a.日常维护保养:班前班后由操作工人认真检查设备,擦拭各个部位和加注润滑油,使设备经常保持整齐、清洁、润滑、安全,及时消除各种泄漏现象,班中设备发生故障,应及时排除,并认真做好交班记录。 b.一级维护保养:以操作工人为主,维修工人辅导。按计划对设备进行局部拆卸和检查,清洗零件,疏通管路,更换磨损的零件,调整设备各部位的配合间隙,紧固设备各个部件。c.二级维护保养:列入设备的检修计划。以维修工人为主,操作工人配合对设备进行部分解体检查和修理,更换或修磨零件,清洗、换油、检查修理电气部分。 3.3.2“三级维护保养制”、必须使操作工人对设备做到“三好”、“四会”、“四项要求”,并遵守“五项纪律”。三好:管好、用好、修好;四会:会使用、会保养、会检查、会排除故障;四项要求:整齐、清洁、润滑、安全;五项纪律:培训上岗,遵守安全操作规程;保持设备清洁,并按规定加油润滑;遵守设备交接班规定;管理好使用工具、 3.3设备的点检 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查,也可以随机检查。设备的点检包括日常点检及计划点检。设备的点检包括日常点检及计划点检。 3.3.1设备的日常点检由操作人员随机检查,日常点检内容主要包括: ①运行状况及参数; ②安全保护装置; ③易磨损的零部件; ④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件; ⑤在运行中经常要求调整的部位; ⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。 3.3.2设备的计划点检一般以专业维修人员为主,操作人员协助进行,计划点检内容主要有: ①记录设备的磨损情况,发现其他异常情况; ②更换零部件; ③确定修理的部位、部件及修理时间; ④安排检修计划。 3.4物业设备的计划检修 a.对在用设备,根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础,编制检修计划,对设备进行预防性修理,这就是计划检修. b.实行计划检修,可以在设备发生故障之前就对它进行修理,使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。 3.4.1计划检修和维护保养的关系设备管理应建立“维护保养为主,计划检修为辅”的原则。 4、物业设备更新改造管理 在使用设备时特别要注意的是,只要通过技术改造能达到同样的目的的,一般就不采用设备更新的方式。 5、备品配件的管理 a.运转类的零部件将要磨损、老化,从而降低了设备的技术性能。 b.用新的零部件更换已磨损老化的零部件,在检修之前就把新的零部件准备好,这就是备品配件管理的基本原则。 c.备品配件管理工作的目的是,既要科学地组织备件储备,及时满足设备维修的需要,又要将储备的数量压缩到最低的限度,降低备件的储备费用,加快资金周转。 6、固定资产(设备)管理固定资产是指使用年限在一年以上,单位价值在规定标准以上,并在使用过程中保持原有物质形态的资产,包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等 。不属于生产经营主要设备的物品,单位价值在2000元以上,并且使用期限超过两年的,也应当作为固定资产管理。管理固定资产应考虑的几个问题:固定资产(设备)的利用程度:利用率和生产率两个指标 设备折旧:参考同类,根据设备情况以及技术进步程度设备的报废 6.1固定资产的管理要求: 1、保证其完整无缺。 2、提高其完整度和利用效果。 3、正确核定其需用量 4、正确计算其折旧额,计划性地计提折旧。 5、进行其投资预测。 7、工程资料的管理资料管理的目的和意义物业工程资料的分类目录 竣工验收资料 设备管理资料 二次装修设备改造变更资料工程资料管理的方法:文件档案管理和电脑管理两大类。工程资料管理的要求: 归档:要求和时间 保管:严格做到“七防”(防火、盗、高温、潮,虫,尘及有害气体);每年年底一次特别清理。 8、物业设备管理的机构和职责 8.1机构设置:符合需要,责任明确,精简高效。 8.2物业设备管理人员岗位职责 工程部主管是对物业设备进管理,操作,保养,维修,保证设备正常运行的总负责人。 各专业技术主管(工程师或技术员)负责所管辖的维修班组的技术、管理工作,并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料,协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。维修人员(技术工人) 负责完成主管安排的各项维修工作。 保管员 负责对设备配件及工具进行保管,对进出库物品进行登记并 定期盘点。 资料统计员 负责对设备相关资料进行归档保管,并对相应的质量记录进行定期归档保管。三、物业设备管理制度(一)、生产技术规程方面的制度(二)、管理工作方面的制度(三)、责任方面的制度现代物业管理都是专业化管理,最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度有下列三大类:(一)、生产技术规程方面的制度物业设备接管验收制度物业设备的安全操作规程物业设备的保养维修规程(二)、管理工作方面的制度 1、物业设备预防性计划维修保养制度 2、设备运行管理制度:包括巡视抄表制度,安全运行制度,经济运行制度,文明运行制度等。 3、工具领用保管制度(三)、责任方面的制度各专业、技术工种及管理岗位责任制度值班制度交接班制度报告记录制度从而实行专业化、制度化的物业设备管理。四、物业设备管理的要求及标准一)设备管理体制二)设备技术与经济管理四、物业设备管理的要求及标准一)设备管理体制 1.企业负责人管理职责 2.设备管理部门及其人员配备 3.健全必要的管理制度 4.技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求二)设备技术与经济管理 1.设备前期管理 2.设备技术管理 3.设备经济管理 4.设备使用与维护管理 5.特种设备管理 6.设备管理现代化 7.技术档案管理 8.设备技术台账管理 1.设备前期管理 设备前期管理是指从设备需求提出直至设备采购,安装调试、验收投入使用的管理,它包含设备需求策划、设备采购评审、设备招标、签订技术协议和合同、设备到厂检验、设备安装、设备调试、设备终验收、设备移交等过程。 2.设备技术管理 1、职责范围 1、工程技术部负责制定并完善本制度督促、检查、评比、考核本制度的执行情况。 2、设备标准 1、设备标准包括技术标准和管理标准。设备的设计、制造、安装、使用、维护、检修和报废等环节,应认真贯彻执行国家标准和专业标准。没有国家标准和专业标准的公司都应制定公司标准。 2、设备技术标准:应根据设备用、管、修、造的需要制定出设备操作规程、设备维护检修规程、设备制造工艺规程以及相应的安全技术规程等。设备管理标准:应根据设备管理工作内容制定工作程序,并根据各级责任制,制定相应的工作标准。 3.设备经济管理设备经济管理的内容: 1.设备的前期管理方法重在提高设备投资决策的科学性。 2.研究应用设备周期费用的理论和方法提高和延长设备的经济寿命。 3.开展成本分析降低维修费用。 4.制定设备管理与维修定额标准。 5.加强全面经济核算提高设备的综合效率。 6、做好设备节能降耗工作。 4、设备使用与维护管理 ① 设备设施检修、维护、保养管理的目的是为了加强设备的管理,安全合理有效的发挥设备的功效,做到正确使用、精心维护,使设备经常处于良好的工作状态,以保证设备的安全稳定运转 ② 操作人员(1)培训后上岗,严格按操作规程进行设备的运行(2)设备执行“定人定机”的专机负责制,认真填写运行记录(3)认真做好设备润滑、维护保养工作(4)严格执行交接班制度(5)保持设备整洁,及时消除设备的跑冒滴漏等现象。 5、特种设备管理 5.1特种设备管理制度 5.2特种设备操作规程 6.设备管理现代化采用计算机辅助管理。采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。设备制维修和改造中采用新材料,新工艺,新技术。逐步实行全员化,社会化,规范化的方向努力。 7.技术档案管理工程技术部要有公司管重要设备的技术档案设备技术档案内容包括: a目录 b安装使用说明书、设备制造合格证及压力容器质量证明书、设备调试记录等 c设备履历卡片、内容包括、设备编号、名称、主要规格、安装地点、投产日期、附属设备的名称与规格、操作运行条件、设备变动记录等。 d设备结构及易损件图纸 e设备运行累计时间 f历年设备缺陷及事故情况记录 g设备检修、试验与技术鉴定记录 h设备评级记录 i设备润滑记录。 8.设备技术台帐 1、应建立设备的技术台帐设备技术台帐是本单位设备的综合技术资料主要包括以下内容: a、设备技术状况汇总表(设备完好率、泄漏率和主要设备缺陷) b、主要设备(装置)运转状况汇总表(设备〈装置〉运转时间、停机时间〈计划检修停机、事故停机、备用停机、待料停机〉) c、设备(装置)检修状况汇总表(大修计划项目、实际完成项目、计划外项目)、计划检修工时、实际完成检修工时等 d、设备事故汇总表(事故次数、累计停机时间、停机损失等) e、备品配件、材料消耗汇总表 f、主要设备技术革新成果汇总表。例1:物业设备管理的基本内容包括 和 两个方面。例2:什么是设备的点检?物业设备日常点检内容主要包括哪些方面?答:设备的点检 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查,也可以随机检查。设备的点检包括日常点检及计划点检。设备的点检包括日常点检及计划点检。 1、设备的日常点检由操作人员随机检查,日常点检内容主要包括: ①运行状况及参数; ②安全保护装置; ③易磨损的零部件; ④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件; ⑤在运行中经常要求调整的部位; ⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。 2、设备的计划点检一般以专业维修人员为主,操作人员协助进行,计划点检内容主要有: ①记录设备的磨损情况,发现其他异常情况; ②更换零部件; ③确定修理的部位、部件及修理时间; ④安排检修计划。例2、物业设备是否完好的标准? 答: ①零部件完整齐全 ②设备运转正常 ③设备技术资料及运转记录齐全 ④设备整洁,无跑、冒、滴、漏现象 ⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效谢谢大家耐心聆听!

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