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房地产住宅培训课件

  • 素材大小:7.50 MB
  • 素材授权:免费下载
  • 更新时间:2019-10-08
  • 素材类别:培训教程PPT
  • 素材格式:.ppt
  • 关键提要:房地产住宅培训课件,住宅
  • 素材版本:PowerPoint2003及以上版本(.ppt)
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这是房地产住宅培训课件下载,主要介绍了什么是房地产;房地产专业术语;房地产特征及类型分析;户型赏析,欢迎点击下载。

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房地产住宅培训课件

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房地产基础知识培训提纲:一、什么是房地产(一)、房地产的概念 1、房地产的含义: 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。包括: A、土地 B、建筑物及地上附着物 C、房地产物权 (注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ) (二)、房地产的特征房地产的自然特征 A、位置的固定性 B、使用的耐久性 C、资源的有限性 D、物业的差异性 房地产的经济特征 A、生产周期长 B、资金密集性 C、相互影响性 D、易受政策限制性 E、房地产的增值性 (三)、房地产的类型按用途划分: A、居住房地产 B、商业房地产 C、旅游房地产 D、工业房地产 E、农业房地产 F、 特殊目的的房地产 (四)、房地产与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业,它与建筑业既有联系,又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程,它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业;建筑业归属对初级产品进行再加工的部门,属第二产业。 (五)、房地产与地产的关系房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物;地产是指明确了土地所有权的土地,既包括住宅或非住宅附着物的土地(以及各地段),又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。(六)、房地产与地产的联系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系,主要包括几个方面: A、实物形态上看,房产与地产密不可分; B、从价格构成上看,房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格; C、从权属关系看,房产所有权和地产所有权是联系在一起的。(七)、房地产与地产的差异房产与地产在空间范围、价格构成及属性上又存在着差异: A、二者属性不同; B、二者增值规律不同; C、权属性质不同 D、 二者价格构成不同;二、房地产专业术语(一)城市规划常用术语(二)城市规划常用术语 (三)城市规划常用术语 (四)城市规划常用术语 (五)城市规划常用术语(六)城市规划常用术语三、房地产特征及类型分析板式建筑:指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。塔式高层:住宅是指以共用楼梯、电梯为核心,布置多套住房的高层住宅。蝶式高层:准确地讲蝶式住宅应被称为改良型的塔楼,因其横断面形状像蝴蝶而得名。退台式花园洋房:是家家户户都有大型的空中花园的露台的.层层退台,露台顶上是没有遮掩,上可看天,下可看地,是针对特定少数阶层,采用西方的建筑形式和新的工程技术,新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润产品,相当于目前地产市场中的独栋别墅. 1、法国风格:典雅、贵族特征: ? 布局上突出轴线的对称,恢宏的气势,豪华舒适的居住空间。 ? 外观装饰得豪华、繁杂,画龙点睛立面(一层或多层)通常为一排有气度的柱廊搭配宝瓶栏杆设计。 ? 细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条,制作工艺精细考究。墙面、窗户、窗顶和屋檐等处有精细的雕花装饰,尽显豪华气势。 ? 常用八角窗设计等装饰品使建筑外观更为生动。 2、英国风格:比例和谐、典雅特征: ? 英国位于欧洲北部,由于地理气候的影响,住宅的坡屋顶坡度较陡。 ? 主要建筑结构墙体为混凝土砌块,屋顶为木构架,外墙材料多为红砖石材及涂料等,屋顶以石板瓦为主。 ? 由于英国土地资源的限制,它的住宅之间的密度也很高,阁楼的空间大多被利用,一般别墅为2.5层。 ? 正立面常有古典门廊;廊檐下有长方形团排列,屋檐上有齿饰; ? 窗户上下成对,分割成许多小网格(9到12个),通常窗户也是5列,为中央对称,窗户的尺寸一般都比较小,以节省能源。; ? 大门常有长方形雕花组成排列图案,门梁上有竖向排列的长方形花纹。 3、意大利风格:贵气、奢华特征: ? 四方形塔楼,低坡度四坡屋顶,多半是两到三层; ? 细长的窗户配以拱形装饰上楣(倒U字型); ? 宽长的屋檐下均等排列装饰托座; ? 大门上有许多雕花,门框的雕刻也尽显繁杂。 4、德国风格:简洁、大气特征: ?一、是外形简练、现代,充满活力,色彩大胆而时尚,属于现代简约派。如柏林爱乐整体灰色金属质感的立面上,点缀有橘红与黑色组成的窗户,万科青青的外立面五彩斑斓; ?二、是功能讲求实用,任何认为是多余的装饰都几乎被摒弃,如北京印象的起居室采用德国最具代表性的开窗设计——“方窗+竖条窗”,加大了墙面,便于家具的摆放,还十分保温,竖条窗是为了增加采光,可以像门似的开启,室内外自然融合,半人高的护栏提高了安全性,从外立面看又显得新颖而别致。这与我们现在流行的大面积落地玻璃窗的设计理念完全不同; ?三、是材料品质精良,注重新材料和新技术的运用,关注环保与可持续性发展; ?四、是注重细节设计,如北京印象的窗台下沿采用特别配置的“披水板”,也是德国住宅所特有的,在混凝土上加了一层不生锈的铝制金属板,能挡住雨水污染墙面; 5、西班牙(地中海)风格:浪漫、高贵特征: ? 西班牙风格别墅是一种融阿拉伯风格与欧洲古典主义风格于一体的建筑形态。建筑轻盈绚丽,线条简洁、利落,以完美而协调的手法呈现浪漫和高贵的气质。与传统的欧式、美式风格的宽敞、大气不同,西班牙建筑,更注重细节的雕琢,更有“情调”。 ? 低坡屋顶,多为红色瓷瓦铺设,并以亮浅色拉毛处理涂料为主,典型为“红瓦白墙”; ? 门廊和窗则运用拱形进行修饰。屋沿朝两侧外伸,户内有庭院。 ? 拱开廊柱是西班牙风格建筑造型的主要特征,给建筑物外部增添了立体感和个性感。 6、北美风格:简约、融合特征: ? 欧式建筑风格的融合,在其中我们能发现欧洲文艺复兴建筑的影子。 ? 到了近代,北美别墅发展成为既简约又大气,又集各种建筑精华与一身的独特风格。 ? 与英式别墅相比,美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大;美式别墅多木结构,而英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块; 7、中式风格:人性、私密流派:北方四合院、南方园林特征: ? 明确表达着邻里、街坊的半私密空间。 ? 主街宽,胡同窄,内庭院又豁然开敞,空间序列处在连续的变化之中,一层层地变得更私密。 ? 颇高的围墙完全将私家院落领地与半私密空间、公共空间剥离,使得私家院落真正成为户外起居空间。 ? 制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统民居屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面等传统住宅的经典符号,明确体现着中式宅院的风格 8、日式风格:含蓄优雅 砖木结构为主,建筑的线条结构细腻,细部精美,色调柔和,注重细节设计。 9、东南亚风格:异域风情? 在建筑设计上采用白色外墙立面,褐色坡屋尖顶,色调明快鲜亮,褐色屋顶既凸显了东南亚建筑风格 10、澳洲风格:清新,飘逸特征: 采用明朗的颜色搭配(啡红色与白色、暖灰色)、轻巧飘逸的形体符号(如大面积阳台、飘板、遮阳百叶),通过凸凹有致的体块交接、构造精致的建筑节点、充满韵律感的错层阳台立体构图来捕捉阳光与阴影,表达一种清新明快的热带滨海建筑风情四、户型鉴赏客户认可的户型,应是什么样子?(仅针对平层普通住宅) 1、合理的布局和功能 2、具有创新性(高赠送面积等); 3、没有风水问题; (一)合理的布局和完备的功能布局合理、结构合理 1、各功能空间合理尺度、合理位置布局;“四明”设计(厅房厨卫) 2、动静分区、干湿分区:动区应靠近入户门设置;静区位置应比较深入;室内交通应尽可能便捷/短案例:佳园、中信红树湾空间尺度(面积)、结构合理总则:客厅:最小面宽3.6米,宽深比应为1:1-1:1.5;并且应有两面完整的墙。主卧:开间应不小于3米;餐厅:与客厅既相对独立,又有联系;并且至少要有两面墙夹一个角卫生间:面宽不小于1.8米,净宽应不小于1.6米阳台:一定要保证厅出阳台(不管户型的大小)客厅/餐厅反面案例: 空间尺度(面积)、结构合理空间尺度(面积)、结构合理案例:餐厅:(一正一反)空间尺度(面积)、结构合理厨房应靠近餐厅,离大门不要太远直接对外通风采光;尽量应做到有一个生活阳台水火不同线、水火不相邻(洗、切、烧的顺序或者L型)厨厕不相邻空间尺度(面积)、结构合理卫生间面宽不小于1.8米,净宽应不小于1.6米公共卫生间应厕浴分离,干湿分离如果仅有一个卫生间,则应靠近主卧室,避免实用时的穿堂越室如果有两个卫生间,则公共卫生间应靠近客厅案例:龙城国际2期中小户型功能完备,无面积浪费 1、通用原则:各户型的房室应有与其户型面积相匹配的比例 2、中小户型受制于面积的限制,可以将部分非必要功能空间缩小(比如压缩儿童房、卫生间等)案例1:中海康城国际面积:66平方米(户型方正,功能齐全)中小户型功能完备,无面积浪费案例2:中城天邑面积:69平方米可改动 1、室内没有或者尽可能少有承重墙;方便改动案例图:户型方正、室内没有/少量的承重墙可改动 2、入户花园与厅之间的墙可以完全的打通,方便厅的扩展案例:万科东方尊裕朝向/采光可接受 1、户型设计应与整体规划相匹配;争取做到良好的户均性;使得每一户都有良好的通风、采光和景观面。(在深圳的一般原则是:自然景观>朝向>小区景观) 2、户型朝向均以南、东南朝向为主;(龙岗的客户对朝向的要求很高,应做到基本为正南正北的朝向。) 3、(板式)楼与楼之间平行布局,不宜对角/对视。符合户型面积对应客户的置业需求(户型与定位相一致的原则)共通的原则:方正、适用、例如:A:小户型:一个卫生间、小阳台(但必须保证有)符合户型面积对应客户的置业需求(户型与定位相一致的原则)例如:B:大户型:双套房(3卫生间)、厅、阳台足够气派案例:浪琴半岛面积:175-179平方米符合户型面积对应客户的置业需求(户型与定位相一致的原则)例如:C:平面布局: 同样是一梯四户的蝶式平面,小户与大户的市场定位不同,客户定位不同,客户的需求也就不同,其平面的布局、功能设置也就不同。户型创新-高赠送面积 1、巧妙设计标准层结构;增加赠送面积和采光面(2-3户公用一个大型的天井或者空中花园,在入伙后2户人平分赠送部分)案例:城中央、卓越维港(非常明显)户型创新-高赠送面积 2、利用标准层的结构增加具备实用性的赠送面积。案例:中海康城国际面积:85平方米;2房户型创新-高赠送面积 3、合理利用错层阳台,增加赠送面积案例:城中央户型创新-高赠送面积 4、低台凸窗和落地凸窗(2.2米的技术规范)户型创新-高赠送面积 5、改变结构(同样基于2.2的建筑技术规范)户型创新-高赠送面积 6、提高入户花园和阳台的面积(在大户型单位且景观比较好的单位中使用)入户花园和阳台均只算一半面积;所以超大(大到足够做一间房)也算送。户型创新-高赠送面积 7、空中院馆在两个单元之间做一个连接的空中过道,使得业主多出一部分空间。业主既可以分别隔开,作为自己的私人空间;也可以作为空中院馆,供业主共用,多出一个休闲空间。电梯厅花园由两层高露台组成,即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台,形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。空中花园,一般是两层或者三层做一个。户型创新-高赠送面积户型创新-高赠送面积 8、半送房间设计时选个房间不装上窗户来当做阳台的做法,,是变相增加容积率的最直接最经济最有效的方法。如图:是47平方的一房户型。很明显,就是两房户型少安个窗户,堪称一绝。 户型创新-高赠送面积案例:万科.城市风景美式“风情洋房”阳光房(红色部分)的层高为2.2米,可以算“偷面积”的新做法没有风水问题/应该规避的(阳宅三要:门房灶) 1、门:不可犯门冲:原则:户外、户内的任何2个门都不能直接相对(犯冲)大门口正对长走廊是冲煞大门不能正对厕门大门不能正对客厅落地门窗洗手间的门不能与厨房的门相对洗手间的门不要对着通道、卧室的床头房间进门的时候,不能直接从床尾直视床头进屋子的时候不能直接看到洗手间没有风水问题(阳宅三要:门房灶) 1、门:不可犯门冲:反面案例:没有风水问题(阳宅三要:门房灶) 2、房床头上吊顶的话不能有横梁压床而过 厨厕最好不要相邻床尾不能朝北(需注意户型设计时卧室门的位置)没有风水问题(阳宅三要:门房灶) 3、灶水火不同线(最好是L型) ;不可避免的话(小户型),则水火不相邻 门不对灶(犯冲煞)没有风水问题(阳宅三要:门房灶) 4、洗手间洗手间的门不正对大门,不与大门相邻,不居于户型中央,不与厨相邻  11、人生的某些障碍,你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去,不如勇敢地攀登,或许这会铸就你人生的高点。  12、有些压力总是得自己扛过去,说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事,还徒增了别人的烦恼。  13、认识到我们的所见所闻都是假象,认识到此生都是虚幻,我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你,你承受得了吗?带,带不走,放,放不下。时时刻刻发悲心,饶益众生为他人。  14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们,为了那一瞬间的同步,这就是动人的生命奇迹。  15、懒惰不会让你一下子跌倒,但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功,但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战,更需要坚持和勤奋!   16、人生在世:可以缺钱,但不能缺德;可以失言,但不能失信;可以倒下,但不能跪下;可以求名,但不能盗名;可以低落,但不能堕落;可以放松,但不能放纵;可以虚荣,但不能虚伪;可以平凡,但不能平庸;可以浪漫,但不能浪荡;可以生气,但不能生事。  17、人生没有笔直路,当你感到迷茫、失落时,找几部这种充满正能量的电影,坐下来静静欣赏,去发现生命中真正重要的东西。  18、在人生的舞台上,当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时,你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。  19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会,而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败,只找理由成功。  20、每一个成就和长进,都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持,而是坚持了才能看到希望。 1、有时候,我们活得累,并非生活过于刻薄,而是我们太容易被外界的氛围所感染,被他人的情绪所左右。  2、身材不好就去锻炼,没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人,唯一可以抱怨的,只是不够努力的自己。  3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气,才变成现在所谓成熟稳重的样子。  4、世界上只有想不通的人,没有走不通的路。将帅的坚强意志,就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样,在军事艺术中占有十分突出的地位。  5、世上最美好的事是:我已经长大,父母还未老;我有能力报答,父母仍然健康。  6、没什么可怕的,大家都一样,在试探中不断前行。  7、时间就像一张网,你撒在哪里,你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了,可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的,可只有到最后才不得不承认。  8、世上的事,只要肯用心去学,没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心,对阳光,对美,对痛楚。  9、别再去抱怨身边人善变,多懂一些道理,明白一些事理,毕竟每个人都是越活越现实。  10、山有封顶,还有彼岸,慢慢长途,终有回转,余味苦涩,终有回甘。  11、失败不可怕,可怕的是从来没有努力过,还怡然自得地安慰自己,连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕,没什么比自己背叛自己更可怕。  12、跌倒了,一定要爬起来。不爬起来,别人会看不起你,你自己也会失去机会。在人前微笑,在人后落泪,可这是每个人都要学会的成长。  13、要相信,这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以,管别人怎么看,坚持自己的坚持,直到坚持不下去为止。  14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提,也许你已经很努力了可还是有人不满意,也许你的理想离你的距离从来没有拉近过......但请你继续向前走,因为别人看不到你的努力,你却始终看得见自己。  15、所有的辉煌和伟大,一定伴随着挫折和跌倒;所有的风光背后,一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。  16、成功的反义词不是失败,而是从未行动。有一天你总会明白,遗憾比失败更让你难以面对。  17、没有一件事情可以一下子把你打垮,也不会有一件事情可以让你一步登天,慢慢走,慢慢看,生命是一个慢慢累积的过程。  18、努力也许不等于成功,可是那段追逐梦想的努力,会让你找到一个更好的自己,一个沉默努力充实安静的自己。  19、你相信梦想,梦想才会相信你。有一种落差是,你配不上自己的野心,也辜负了所受的苦难。  20、生活不会按你想要的方式进行,它会给你一段时间,让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处,多看一本书,去做可以做的事,放下过去的人,等你度过低潮,那些独处的时光必定能照亮你的路,也是这些不堪陪你成熟。所以,现在没那么糟,看似生活对你的亏欠,其实都是祝愿。

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